Bakımsız Evler, Yüksek Kiralar: Kiracılar Bezdi, Uzmanlar Ekspertiz İstiyor
Türkiye’de kiralık konut arayışında olan vatandaşlar, son dönemde karşılaştıkları manzara karşısında şaşkın ve çaresiz. Yaşanabilirlik standartlarının çok altında olan, bakımsız ve yıpranmış evler, yüksek kira bedelleriyle piyasaya sürülüyor. Duvarları dökülen, tesisatı sorunlu, rutubetli ve temel onarımları yapılmamış dairelerin, bakımlı evlerle aynı fiyattan alıcı beklemesi, kiracıların tepkisini çekiyor.
Geçmişte yaygın olan “onarımı kiradan düşme” uygulaması neredeyse tamamen tarihe karışmış durumda. Taşınma masrafı, depozito ve emlakçı komisyonuna ek olarak onarım giderlerinin de kiracılara bırakılması, durumu daha da zorlaştırıyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde kiralık ev bulmak adeta bir yarış haline geldi. Öğrenciler ve dar gelirli vatandaşlar, özellikle üniversite bölgelerinde uygun fiyatlı ve yaşanılabilir konut bulmanın neredeyse imkansız olduğunu belirtiyor. Kiracılar, ev sahiplerinin masraf yapmadan yüksek kira talep etmesini adaletsiz ve ekonomik olarak sürdürülemez buluyor. Bu durum, kamu otoritesinin kiralık konut piyasasına yönelik düzenleme eksikliğini bir kez daha gözler önüne seriyor.
Kiralık Konut Piyasasındaki Denetim Eksikliği
Kiralık konutlarda yaşanan bu olumsuz tablonun en büyük nedenlerinden biri, kamu denetiminin yetersiz olması. Türkiye’de bir evin kiraya verilebilmesi için hangi şartları sağlaması gerektiğine dair yasal bir standart bulunmuyor. Bu nedenle, evin elektrik tesisatından su kaçaklarına, yapısal durumundan sağlık açısından güvenli olup olmadığına kadar birçok unsur kontrol edilmeden kiraya sunulabiliyor.
Gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Derya Kozal’ın açıklamaları, durumu net bir şekilde ortaya koyuyor: “Türkiye’de kiralık konutların yaşanabilirlik açısından denetlenmesi zorunlu değil. Kiraya verilecek evlerin sertifikalandırılması veya uygunluk raporuna tabi tutulması gerekmiyor. Avrupa’nın birçok ülkesinde kiralanacak konutlar için minimum yaşam standardı şartları uygulanıyor. Özellikle ABD’de bu yasal bir zorunluluk. Genelde kiracı sonrası evin yeniden tadilatını sigorta şirketleri karşılıyor. Türkiye’de ise bu konu tamamen ev sahibinin inisiyatifine bırakılıyor.”
Emlakçıların Gözünden Kiralık Konut Piyasası
Kiralık konut piyasasında yaşanan sıkıntılar, emlakçılar tarafından da dile getiriliyor. Sektörde uzun yıllardır deneyimli olan emlak danışmanı Serdar Kurtoğlu, durumun kendileri açısından da zorlayıcı olduğunu vurguluyor: “Bazen eve girdiğimizde biz bile şaşkınlık yaşıyoruz. Müşteriler yüksek fiyatı görünce tepki gösteriyor ve çoğu zaman bizi suçluyor. Oysa fiyatı belirleyen kişi ev sahibi. Ev sahibi herhangi bir masraf yapmadan ‘piyasa bu’ diyerek yüksek kira talep edebiliyor. Bazı evler gerçekten kiralanamayacak durumda. Ancak ilan sitelerine konulduğunda sanki makul bir seçenekmiş gibi görünüyor.”
Bu durum, emlakçıların da arada kaldığını ve ev sahiplerinin keyfi uygulamalarına karşı çaresiz olduğunu gösteriyor.
Kiralık Konutlardaki Onarım Maliyetlerinin Ekonomik Etkileri
Şehir planlama uzmanı Dr. Fikret Aktürk, konunun sadece konut piyasasıyla sınırlı olmadığını belirtiyor. Kiracılara yüklenen onarım ve bakım maliyetlerinin özellikle düşük gelirli vatandaşların hayat standartlarını doğrudan etkilediğini ifade ediyor. Aktürk, “Kiralık evlerde bakım mesuliyetinin kiracıya yüklenmesi ekonomik açıdan ciddi bir eşitsizlik oluşturuyor. Dar gelirli vatandaşlar, daha sağlıklı ve güvenli bir eve taşınma şansını kaybediyor. Çünkü taşınma masrafına ek olarak onarım giderlerini karşılayamıyor. Bu durum uzun vadede sosyal mobiliteyi etkiliyor. İnsanlar daha iyi semtlere taşınamıyor, çocuklar daha iyi hayat şartlarına erişiyor. Kiralık konut piyasası aslında toplumsal refahı belirleyen en önemli alanlardan biri… Bunun için standartların belirlenmesi ve denetim mekanizmalarının güçlendirilmesi gerekiyor” diyor.
Dr. Aktürk’ün bu açıklamaları, kiralık konut piyasasının sadece bir barınma sorunu olmadığını, aynı zamanda toplumsal eşitlik ve refah üzerinde de önemli etkileri olduğunu vurguluyor.
Ev Sahiplerinin Şikayetleri
Kiralık konut piyasasındaki problemler sadece kiracıları etkilemiyor. Ev sahipleri de zaman zaman kötü niyetli veya dikkatsiz kiracıların bıraktığı hasarlardan şikayet ediyor. Bazı kiracılar bilinçli ya da bilinçsiz şekilde eve zarar verebiliyor ve ev sahibine yüksek onarım maliyetleri bırakabiliyor.
Bir ev sahibi, yaşadığı durumu şu sözlerle anlatıyor: “Kiracı çıkarken evin ne hâle geldiğini görseniz, ev sahibinin nasıl mağdur olduğunu anlarsınız. Her kiracı çıkışında eve yaptığım bakım, toplam kira gelirimin yarısı kadar tutuyor. Bir de kira gelirinin vergisini ödüyorum. Sonuç olarak bana neredeyse hiçbir şey kalmıyor.”
Bu durum, kiracı-ev sahibi ilişkisinin iki taraflı zorluklar içerdiğini gösteriyor. Piyasanın sağlıklı işlemesi için hem kiracıların hem de ev sahiplerinin korunacağı bir sistem ihtiyacı giderek daha fazla hissediliyor.
Çözüm Önerisi: Ekspertiz Sistemi
Gayrimenkul hukuku uzmanı Av. Derya Kozal, kira sözleşmelerindeki “girdiğin gibi bırakacaksın” maddesi ve depozitonun teoride yeterli görünse de pratikte çoğu zaman yetersiz kaldığını belirtiyor. Artan tadilat ve onarım maliyetleri sebebiyle evden çıkışta oluşan gerçek zararların depozitoyla karşılanamadığını, resmî hasar tespit süreçlerinin ise zaman ve maliyet yüzünden tercih edilmediğini söylüyor.
Davaların uzun sürmesi de ev sahiplerini yargı yolundan uzaklaştırıyor. Kozal’a göre temel problem, Türkiye’de kiralık konutlarda mecburi çıkış raporu ve bağımsız denetim sisteminin bulunmaması. Kiraya verilecek evlerin yaşanabilirlik, tesisat ve güvenlik açısından standartlara uygunluğu denetlenmeli; kiracı çıkışında ise bağımsız ekspertizle teslim durumu objektif şekilde raporlanmalıdır.
Bu öneri, kiralık konut piyasasındaki sorunların çözümü için kapsamlı bir yaklaşım sunuyor. Standartların belirlenmesi, denetimlerin yapılması ve bağımsız ekspertiz raporlarının kullanılması, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını koruyacak bir sistemin oluşturulmasına katkı sağlayabilir.
