Kentsel Dönüşümde Davalar Yükselişte: Hak Kayıpları ve Hukuki Süreçler Artıyor
İstanbul’da riskli yapı stokunun yenilenmesi amacıyla devlet destekli kentsel dönüşüm projeleri, kira yardımları ve kredi olanakları sunulurken, güçlendirilen kentsel dönüşüm yasasıyla sürecin hızlandırılması hedefleniyor. Ancak, bu süreçteki şeffaflık eksiklikleri ve uygulamada karşılaşılan zorluklar, hak mağduriyetlerine yol açarak yeni davaların açılmasına zemin hazırlıyor. Kentsel dönüşümün uzmanlık gerektiren bir alan olduğunu vurgulayan Meka Yapı Kentsel Dönüşüm Proje Yönetimi ve Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Nurdoğan Babadağ, bu konuda 13 yıldır danışmanlık hizmeti verdiklerini belirtiyor ve İstanbul’daki kentsel dönüşüm projeleri, paylaşım oranları ve yaptıkları çalışmaları değerlendiriyor.
Yüzde 51 Çoğunluk Şartı ve Hak Mağduriyetleri
Yenilenen kentsel dönüşüm yasasıyla karar alma sürecinin kolaylaştığını belirten Babadağ, daha önce 3’te 2 olan karar alma şartının, şimdi yüzde 51 salt çoğunlukla sağlanabildiğini hatırlatıyor. Ancak, bu durumun bazı durumlarda hak sahiplerine verilen sözlerle işlerin hızlandırılmasına yol açarak, kalan yüzde 49 için mağduriyetlere neden olabileceğine dikkat çekiyor. Şeffaf süreçlerle ilerletilen yüzde 51‘lik çoğunlukla işlerin çözüm odaklı tamamlanabileceğini, ancak kötü niyetli yaklaşımlar sonucunda mağduriyetlerin ortaya çıkabileceğini ifade ediyor.
Babadağ, “O zaman da davalar çıkıyor, hak kaybına uğradığını düşünen yüzde 49‘daki malikler mahkeme yoluna gidiyor ve dava, hakiminin takdirine göre olmak üzere çoğunlukla da tedbir kararı alınarak kentsel dönüşüm süreci tüm malikler için duruyor. Şu anda açılan birçok davalar var. Ağırlıklı arsa payları, şerefiyelerin korunması yönünde davalar açılıyor” şeklinde konuştu. Bu durumun hukuki yeni aşamaları beraberinde getirdiğini belirten Babadağ, karşılaşılan sıkıntıları şu şekilde özetliyor:
“Çünkü bina bittikten sonra bile dava açma hakkı var. İnşaata başlanamıyor ya da malikler arasındaki tazminat davasına dönüşüyor. Genelde hakkının gasp edildiğini düşünen malik, arsa payının satışını engellemek için önce kendisine yüzde 51 tarafından çekilen ihtara istinaden kendisine diretilen sözleşmeyi imzalıyor. Sonrasında ise hakkını aramak için hemen dava açıyor. Bu davalardan kaynaklı olarak tapulara şerhler konuluyor ve tapu sahipliğine ilişkin haklarını kullanamıyorsun dava sürdüğü sürece. Yani yüzde 51‘i oluştursan dahi… Şu anda çok fazla var.”
Paylaşım Oranları ve Bölgesel Farklılıklar
Kentsel dönüşümün kritik noktalarından birinin de müteahhit ve hak sahipleri arasındaki paylaşım oranları ve teknik şartların bölgeden bölgeye değişmesi olduğunu vurgulayan Nurdoğan Babadağ, farklı bölgelerdeki metrekare fiyatlarının ve buna bağlı olarak belirlenen paylaşım oranlarının değişkenlik gösterdiğini belirtiyor. Örneğin, Bağdat Caddesi’nde hak sahibinin yüzde 70, müteahhidin yüzde 30 aldığı yerler olduğunu, dükkanlarda bu oranın yüzde 80‘e kadar çıkabildiğini ifade ediyor. Küçükyalı’da yüzde 55 arsa sahibi, yüzde 45 müteahhit, Beşiktaş’ta yüzde 68 hak sahibi, yüzde 32 müteahhit oranlarının görüldüğünü, Güngören’de ise oranların yüzde 50-50 seviyesinde olduğunu belirtiyor. Bu farklılıkların, bölgelerdeki satış fiyatlarındaki farklılıklardan kaynaklandığını ve bu oranların genel ortalamaları yansıttığını ekliyor.
Tamamlanan Projeler ve Danışmanlık Hizmetleri
Babadağ, bugüne kadar danışmanlığını üstlendikleri yaklaşık 340 binanın tamamlanarak hak sahiplerine teslim edildiğini belirterek, yaptıkları çalışmaları detaylandırıyor: “Biz, net alanların, şerefiyelerin korunduğu bir planlama yaparak mimari projeleri çiziyoruz. Sonra maliklere sunum yapıyoruz, malikler de onaylar ya da revize talep eder. Onların onaylamasıyla proje netleşir, ardından hukuki ve teknik şartnameleri yazılır. Piyasa değerine göre paylaşım oranı hesaplanıyor, metrekareler bulunuyor. Böylelikle binanın teklif alma dosyasını hazırlayıp, maliklere veriyoruz. Malikler de o dosyayı müteahhitlere götürerek, kendi müteahhitlerini seçiyorlar. Sonra o teklifler bize geliyor, biz de müteahhidin mali durumu, karne grupları, kira tekliflerini hepsi değerlendiriyoruz. Malikler tarafından kim çok oy aldıysa o firma belirleniyor ve müteahhit netleşiyor. Şu anda 60-65 binanın danışmanlığını yapıyoruz.”
Arsa Payı mı, Metrekareye Göre mi Yapılacak Belirsizliği
Yüzde 51 çoğunluk şartı getirilen düzenlemede bir konuya net şekilde nokta konulması gerektiğine işaret eden Nurdoğan Babadağ, kanunda ‘yeni bina inşaatı arsa payına göre mi yapılır, yoksa mevcut konuma ve net metrekareye göre mi yapılır?’ sorusuna açıklık getirilmediğini, bu durumun farklı yorumlara yol açtığını belirtiyor. “Yani yüzde 51‘i yakaladım arsa payı oranında istediğimi yaparım diyenler çıkabiliyor. Veya alırım birinci kattakini 4’üncü kata çıkartırım, 7’inci kattakini 1’inci kata indiririm diyor. Kanun yüzde 51’le yürüyebilirsin diyor. Ancak, bunun anlamı aslında, binanın yapım şeklini ve hangi müteahhitle anlaşacağını yüzde 51 belirler demek istiyor, yani mevcut haklara ait şerefiyeleri koruyarak ilerleyebilirsin diyor aslında. Ancak onu açık açık söylemediği için dava yolları açık, şu anda davaların en az yüzde 30 arttığını söylemek mümkün.”
Son olarak, Babadağ, kat sınırlamasına da dikkat çekerek, bazı bölgelerde yüksek bina yapımının mümkün olmadığını, örneğin Etiler’de özel izin olmadığı sürece kat sınırlamasının zemin kotlarına göre belirlenecek şekilde 5 kat olduğunu belirtiyor. Bu durumun da kentsel dönüşüm projelerinde dikkate alınması gereken önemli bir faktör olduğunu vurguluyor.
