Gayrimenkul Sertifikası: OSB Yatırımları İçin Yenilikçi Finansman Modeli mi?
Gayrimenkul sertifikaları, hem inşaat projelerine finansman sağlamayı hem de vatandaşların birikimleriyle konut sahibi olmasını kolaylaştırmayı amaçlayan, paylaşımlı mülkiyet esasına dayalı, faizsiz bir sermaye piyasası aracıdır. Dr. Levent Sümer’in belirttiği gibi, bu ürün aslında 1990’lı yılların başlarında ve 2017-2020 yılları arasında iki kez denenmiş, ancak yeterince tanıtılmadığı ve istenen derinliğe ulaşamadığı için yeni ihraçların önü kesilmişti.
Gayrimenkul Sertifikası: Yeniden Gündemde
Konuta erişimin zorlaştığı, fiyatların yükseldiği ve finansman maliyetlerinin arttığı günümüzde, gayrimenkul sertifikasının tekrar gündeme gelmesi piyasaya yeni bir soluk getirebilir. Ancak bu ürünün piyasada kalıcı olabilmesi için derinliğinin artması, diğer gayrimenkul sermaye piyasası araçlarıyla entegre edilmesi ve tabana yayılması gerekmektedir.
Dr. Sümer, bu entegrasyonun alternatiflerini “The Global Housing Crisis” adlı kitabında şematize ettiğini belirtiyor. Ayrıca, kentsel dönüşüm projelerini merkeze alan bir yaklaşımla tebliğin tekrar ele alınması ve odak noktasının kentsel dönüşümü finanse edecek bir yapı olması gerektiğini vurguluyor.
Sanayi Projelerinde Gayrimenkul Sertifikası Kullanımı
Dr. Sümer bu yazısında, gayrimenkul sertifikasının sanayi projelerinin finansmanı ve yatırımı için kullanılmasına yönelik bir öneri sunuyor. 1989 ve 2017 yıllarında İstanbul Başakşehir’deki bir konut projesiyle denenmiş olan bu finansal araç, gayrimenkul projelerine küçük yatırımcıların ortak olmasını sağlayarak finansman çeşitliliği sunmakta ve sermayenin tabana yayılmasına hizmet etmektedir.
Peki, bu araç sadece konut projeleri için mi geçerli? Organize Sanayi Bölgesi (OSB) yatırımları gibi büyük ölçekli altyapı ve üretim projelerinde de kullanılabilir mi? Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan sanayinin hızla gelişmesi, organize sanayi altyapısının iyileştirilmesi ve daha planlı, teknoloji odaklı ve sürdürülebilir sanayi alanlarının oluşmasıyla mümkündür. Gayrimenkul sertifikaları, konut edinmenin yanı sıra bir yatırım ve finansman aracı olarak sanayi bölgelerinin inşaatı için de kullanılabilir.
OSB’lerde Gayrimenkul Sertifikası Uygulaması
Bireysel, kurumsal, yerli ve yabancı yatırımcıların yeni sanayi alanlarının inşaat sürecinden başlayarak sertifikalar vasıtasıyla kurulacak ekosisteme dahil olması, bu yatırımlara hem finansman bulma hem de ilerleyen aşamada burada üretim yapacak firmaların getirilerine yatırımcıyı ortak etme imkânı verebilir. Bunun için gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul yatırım fonu ve/veya girişim sermayesi yatırım fonu ile entegre edilebilecek yeni bir ekosistem ile sunulabilir.
Gayrimenkul sertifikaları, metrekare bazında ihraç edilen ve nihayetinde bir bağımsız bölüme dönüşen bir yapı gerektirir. OSB’lerdeki fabrika parselleri, sanayi yapıları veya ofis alanları, bu anlamda konut projeleri kadar standart olmasa da projelendirme aşamasında sertifika sistemine uygun bir modüler yapı tasarlanarak örneğin, “her biri 1.000 m² üretim tesisi alanı olan 100 sanayi parseli” gibi bir mekanizma ile sistem OSB’lerde uygulanabilir.
OSB yatırımları, konut alıcısından farklı ve daha nitelikli bir yatırımcı profili hedefleyeceğinden gayrimenkul sertifikası ile OSB içindeki sanayi parsellerine yatırım yapılması, yüksek potansiyel arz edebilir. Yatırımcılar, bu parsellerden pay alarak hem arsa değeri artışından faydalanabilir hem de kira getirisine ortak olabilir. Hatta kurumsal yatırımcılar fonlar vasıtasıyla bu sertifikaları alabilir.
Gelir Paylaşımı Modeli ile Hibrit Yapı
Bir OSB yatırımında, yatırımcıya sadece bağımsız bölüm tahsisi sunabileceği gibi aynı zamanda gelir paylaşım modeli de sunulabilir. Örneğin, geliştirici firma, inşa ettiği üretim tesislerini kiraya verip, gelirini sertifika sahipleriyle orantılı biçimde paylaşabilir. Bu da tıpkı gayrimenkul yatırım fonlarına benzer hibrit bir yapı oluşturabilir.
Gelecek Projeksiyonları ve Beklentiler
Türkiye’nin üretim ve ihracat kapasitesini artırmak için planlanan yeni OSB’ler, ciddi finansman ihtiyacı doğurmaktadır. Bu finansmanı yalnızca banka kredileriyle veya kamu bütçesiyle karşılamak yerine, sermaye piyasası araçlarıyla çeşitlendirmek akılcı olacaktır. Gayrimenkul sertifikası, bu noktada yenilikçi bir alternatif olarak öne çıkabilir. Ancak bunun için hukuki çerçevenin, SPK mevzuatının ve proje tasarımlarının buna uygun hale getirilmesi gerekir.
OSB içinde yer alacak modüler sanayi yapılarının ya da ortak altyapı yatırımlarının sertifikalandırılarak yatırımcılara sunulması, Türkiye’de sermayenin reel sektörle daha entegre hale gelmesine katkı sağlayacaktır.
Sunduğu faizsiz finansman imkânı, borsada işlem görmesi adına daha likit olması ve ikincil piyasada işlem görme avantajı, geliştiricinin özsermaye yükünü azaltması ve yatırımcıya sanayi yatırımlarına da ortak olma imkânı veren ‘sanayi gayrimenkul sertifikaları’nın da piyasaya sunulması bekleniyor.
