Tesis Yönetimi: Enerji Verimliliği ve İklim Değişikliğiyle Mücadele
Son yıllarda, sosyal yaşamdaki değişimler ve gelişmeler, tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat sektöründe de hızlı bir dönüşümü tetikledi. Yapılaşmanın çeşitliliği ve özelliklerindeki bu değişim, beraberinde inşaat sektöründen beklentilerin artmasına yol açtı. Bu durum, yapı sektörünün tesis yönetimi hizmetleriyle olan ilişkisini giderek daha önemli hale getirdi.
Gayrimenkul piyasasında yaşanan hareketlilik ve satışlardaki artış, kullanıcıların yaşam konforu ve memnuniyetini artırma isteğiyle birleşince, gayrimenkul sahipleri ve yatırımcılar nezdinde değer artışı beklentisi oluştu. Büyük maddi değerleri temsil eden bu yatırımların değer kaybını önlemek amacıyla, tesis yönetimi kavramı büyük bir önem kazandı. Bu durum, tesis yönetiminde görev alan destek gruplarında, profesyonel yönetim anlayışına hakim ve özellikle gayrimenkul değerleme ve yönetimi alanında uzman kişilere olan ihtiyacı artırdı.
Tesis Yönetiminin Tarihsel Gelişimi
Tesis yönetiminin tarihçesini incelediğimizde, bilinen en eski yapılarda dahi bu ihtişamlı yapıların korunması ve temizliğinin belirli bir düzen ve disiplin içerisinde yapıldığını görüyoruz. Mezar yapıları, piramitler ve dönemin yönetim sarayları, tesislerin ve tesis yönetiminin ilkel dönemleri olarak değerlendirilebilir. Saraylar, ibadethaneler, anıt mezarlar ve hanlar gibi yapılar, her zaman bakım, onarım, korunma ve temizlik gibi tesis yönetiminin en temel kapsamına dahil olmuşlardır.
1478 yılında Fatih Sultan Mehmet Han tarafından yaptırılan Topkapı Sarayı’nda, sayıları 800’e varan temizlik, mutfak ve diğer hizmetlerle görevli çalışanlar, yaklaşık 4.000 insana hizmet sağlamaktan sorumluydu. Türkiye’de Cumhuriyet öncesi döneme bakıldığında ise Selçuklu Devleti ve Osmanlı İmparatorluğu’nda kervansaray ve hanların bakım, onarım, koruma ve temizliğinden sorumlu olan kişilere odabaşı veya han odabaşı denilmekteydi. Odabaşılık mevkiindekiler o kadar önemli ve yetkili kişilerdi ki, resmi olarak itibar görmekte ve devlet tarafından muhatap alınmaktaydılar. Özellikle sarayın hizmetlerini gören görevliler, Enderun Mektebi denilen dönemin en iyi eğitim kurumlarında eğitilerek görevlendirilir ve en üst odabaşılık makamı olan Has Odabaşı makamına getirilmekteydiler.
Zamanla binalar, yapılar ve çevre içerisindeki tesisler değişime uğramış ve gelişmiştir. Bu değişim, tesis yönetim alanında farklılaşmayı, sistematik ve profesyonel bir gelişimi beraberinde getirmiştir.
Tesis Yönetimi Kavramının Doğuşu ve Gelişimi
Tesis Yönetimi kavramı ilk defa Amerika Birleşik Devletleri’nde kullanılmaya başlamıştır. Tesis Yönetimi (FM–Facilities Management) terimi ilk olarak 1950’den sonra bir Amerikan firması olan EDS’nin (Electronic Data Systems) kurucusu Ross Perot tarafından kullanılmıştır. 70’li yıllarda yaşanan enerji krizi sebebiyle maliyetlerin minimize edilmesi büyük önem kazandığında, ofis malzemeleri üretimi yapan Herman Miller, 1979 yılında bir grup ofis ve bina kullanıcısını ve çeşitli mülk danışmanlarını bir araya getirdi ve Tesis Yönetimi Enstitüsü (FMI – Facility Management Institute) kuruldu. Böylece tesis yönetimi sektörel anlamda güçlü şekilde temsil edilmeye başlanmış oldu.
Mayıs 1980’de George Graves, tesis yönetimi derneği için resmi bir organizasyon temeli oluşturmak üzere Houston, Teksas, ABD’de bir toplantıya ev sahipliği yaptı. Toplantının sonunda, Ulusal Tesis Yönetimi Derneği’nin (NFMA) bir anayasası, tüzüğü, geçici memurları ve ulusal olarak genişleme planları vardı. Ekim 1980’deki ilk NFMA toplantısında 47 katılımcı vardı. 25’i derneğin doğrudan üyesiydi. Houston’dan gelen katılımcılar, derneğin ilk bölümünün kurulmasına yardımcı oldu ve ikinci yıllık ulusal konferansa ev sahipliği yapmayı taahhüt etti.
1982’de Toronto Bölümünün tüzüğü ile NFMA, adını resmi olarak Uluslararası Tesis Yönetimi Derneği (IFMA) olarak değiştirdi ve ABD, Michigan, Ann Arbor’da kar amacı gütmeyen bir dernek olarak kuruldu. Şu anda IFMA, dünya çapında 100’den fazla ülkede 23.000’den fazla üyenin mesleki ihtiyaçlarını destekleyen 60’tan fazla çalışanı istihdam etmektedir. IFMA’nın Houston, Teksas, ABD’deki orijinal Hizmet Mükemmeliyet Merkezi’ne (SCOE) ek olarak, IFMA EMEA, Çin ve Hindistan, derneğin eğitim, bilgilendirme ve ağ kaynaklarını doğrudan bu bölgelerdeki üyelere ulaştırır.
Küresel ve Yerel Pazarda Tesis Yönetimi
Dünya genelinde tesis yönetimi pazarının 2020’de 1,25 Trilyon Usd değerinde olduğu ve 2023’den 2030’a kadar hızla büyüyerek 2,5 Trilyon Usd üzerine çıkacağı tahmin ediliyor. Türkiye’de ise özellikle 2007 yılından itibaren canlanan tesis yönetim pazarı, hizmet sektöründe çok büyük bir yer kaplamaktadır. Bu sebeple, sektörel olarak geleceği yakalamak ve erken metodolojiler geliştirmek, daha sistemli ve organize bir gelişim göstermek için geçmişe hâkim olmak gerekir. 1980’den sonra tesis yönetim temel olarak Sert TY (Hard FM) ve Yumuşak TY (Soft FM) olarak iki temel alana ayrılarak dış kaynak kullanımına yönelmiştir. Soft FM; temizlik, catering, yemek hizmetleri, posta hizmetleri gibi faaliyetleri yürütürken, Hard FM; elektrik, mekanik, ısıtma, havalandırma, sıhhi tesisat, bina kontrolü, bina yönetimi, yangın güvenliği gibi daha çok teknik konulara odaklanmıştır.
Uluslararası Standardizasyon Örgütü (ISO) ilk olarak 2017 yılında bu kavramı tanımlayarak ISO 41000 standartlarının bir parçası yapmıştır. Bu standarttaki tanımlama şu şekildedir: “Tesis Yönetimi (FM), insanların yaşam kalitesini ve temel işletmenin verimliliğini arttırmak amacıyla inşa edilen çevre içinde insanları, yeri ve süreci bütünleştiren organizasyonel işlevdir (ISO, 2017).”
Enerji Verimliliği ve İklim Değişikliğiyle Mücadelede Tesis Yönetiminin Rolü
Ciddi yatırım bedelleri ile inşa edilen modern ve akıllı tesislerde yaşayanların hayatlarına kalite ve konfor kazandırmanın yanında tesislerin ömürlerinin uzatılması, onlara maddi ve manevi değer kazandırılması, optimum maliyetlerle yaşatılması ve tasarım aşamasında hedeflenen konfor düzeyinin korunması temel ilkeler arasında yer alır. Tesislerde, yaşam kalitesini korumak ve katkıda bulunmak için fiziki ortamların ihtiyaç duyduğu; enerji, güvenlik, temizlik için zaman ve kaynak harcanmak zorundadır. Bu aşamada tesislerin gerek duyduğu hizmetlerin idare edilmesi ihtiyacında tesis yönetimi, çözüm ortağı olarak ayrı bir iş ve uzmanlık kolu şeklinde ortaya çıkmıştır.
Uluslararası Tesis Yönetimi Kuruluşu IFMA (International Facility Management Association) tarafından tesis yönetimi; “İnsan, yer, süreç ve teknolojiyi entegre ederek yapılı çevrenin işlevselliğini, konforunu, güvenliğini ve verimliliğini sağlamak için birden fazla disiplini kapsayan bir meslektir” olarak tanımlanmaktadır. Dünya genelinde sektörüne yön veren IFMA, ISO TC/267 Teknik Grubuna katılarak 2018 yılında yayınlanan, ISO 41000 Tesis Yönetim Standardının geliştirilmesinde kilit rol oynamıştır.
Dünyada 2010-2030 yılları arasında; ulaşım, binalar ve sanayide verimlilik sağlanması ve yeni teknolojilere yönelik 8,3 trilyon dolarlık yatırımın gerçekleşmesi durumunda; aynı dönemde küresel ölçekte 8,6 trilyon dolar tasarruf edileceği (WWF, 2011) öngörülmektedir. AB’nin ise Enerji Verimliliği Direktifi gereği, 2020 yılına kadar %20 enerji verimliliği hedefine (yıllık değeri 60 milyar Euro) ulaşması öngörülmektedir.
Ulusal enerji verimliliği eylem kapsamında Türkiye’nin 2023 yılında birincil enerji tüketiminin %14 azaltılması, 2023 yılına kadar kümülatif olarak 23,9 MTEP tasarruf sağlanması ve bu tasarruf için 10,9 milyar ABD doları yatırım yapılması, yatırımlar sonucunda 2033 yılına kadar kümülatif tasarruf miktarının 30,2 milyar ABD doları olması öngörülmektedir (ETKB, 2018). Bu çalışmalar ışığında, enerji verimliliği yatırımlarının kendini amorti ettiği söylenebilir.
Küresel sıcaklık ortalamalarının Sanayi Devrimi öncesi düzeyinin 2°C’nin üzerine yükselmesini engellemek, yaşamsal öneme sahiptir. Atmosfere salınan karbondioksit ve diğer sera gazlarının çoğu enerji üretiminden ve kullanımından kaynaklanır. Birim enerji başına daha çok enerji hizmeti ve ürünü almak anlamına gelen enerji verimliliği, enerjide %73’ler seviyesinde olan dışa bağımlılık oranımızın azaltılmasında ve iklim değişikliği ile mücadelenin etkinliğinin artırılmasında büyük bir önem taşır.
SeaPearl Ataköy Hastane Projesi: Enerji Verimliliğine Örnek
SeaPearl Ataköy projesi, 2013 yılından beri devam etmekte olup, 2023 yılı itibariyle sona ermiştir. Projenin son etabı olan SeaPearl Ataköy Hastane Projesi’nde (Medicana Ataköy Hastanesi, 11 Eylül 2023 tarihinde beri aktif çalışmaktadır.); mekanik sistemlerde çok verimli komponentlerin kullanılması, sistem entegrasyonlarının iyi yapılması, mekanik otomasyonun etkin kullanılması ve tasarım ile uygulamadaki inovatif yaklaşımlarla Elektrikte %36, Doğalgazda %39 tasarruf sağlayan bir yapı kurgulanmıştır. Elektromekanik alanda nerdeyse tüm sistemlerin görülebildiği hastane uygulamalarında; pasif yangın durdurucuları, sıhhi tesisat, pissu tesisatı, sulu yangın söndürme tesisatı, gazlı yangın söndürme tesisatı (projemizde uygulama olarak, Novec1230 tercih edilmiştir.), ısıtma tesisatı, soğutma tesisatı, havalandırma tesisatı, duman egzoz ve basınçlandırma tesisatı, vrv tesisatı, yağmur tesisatı, sifonik sistem tesisatı, pnömatik sistem tesisatı, sismik uygulamalar, medikalgaz tesisatı, yağ ayırıcı sistemler, kojenerasyon sistemleri, gri su tesisatı, trijenerasyon sistemleri, mekanik sistemler otomasyonları, yangın sistemi otomasyonu, medikal cihaz otomasyon ve sistemsel entegrasyonlar (mekanik, elektrik, medikal, otomasyon vs) vs tümünü bir arada görülecek yapılar olarak karşımıza çıkmaktadır.
SeaPearl Ataköy Hastane (Medicana Ataköy Hastanesi) projesinde ayrıca, tüm klima santrallerinde uv-c lambası, hijyenik klima santrallerinde ise ultrasonik nemlendirme cihazı, kullanma sıcak suyu temininde tam hijyenik boyler, ses probleminin minimize etmek için akustik panjur, lejyoner hastalığını bertarafa edecek vana sistemi ile otomasyon kurgulaması vs. türü projesel onlarca iyileştirmelerle hastalarımız, çalışanlarımız ve misafirlerimize uluslararası standartların üstünde kalite, konfor ve güvenlik sağlanmıştır.
Seapearl Ataköy Hastane Projemizde, Yaklaşık %40 Emsallerine Göre Daha Verimli Olma Sebeplerin Başında Gelen Bazı Hususlar vardır.
Sonuç
Enerjiyi verimli kullandığımız takdirde, iklim değişimine olumlu yönde katkıda bulunmaktayız. Enerji verimliliğine bu kapsamda bakmamız, hepimiz için çok önem vermemiz gereken bir husus olarak karşımıza çıkmaktadır. Ürettiğimiz yapılarda; enerjinin ve enerji kaynaklarının etkin ve verimli kullanılması, enerji israfının önlenmesi, enerji maliyetlerinin azaltılması ve çevrenin korunmasını sağlamak için asgari olarak binanın enerji ihtiyacı ve enerji tüketim sınıflandırması, yalıtım özellikleri ve ısıtma ve soğutma sistemlerinin verimi konularında elimizden gelen tüm gayreti göstermek tüm toplum paydaşlarının görevidir. Binanın enerji kullanımını azaltmanın nedenlerden birisi de dünyada iklim kuşaklarından yararlanmaktır. Dünyada farklı iklim kuşakları vardır. Bizler yaşadığımız binaları, iklim koşullarına göre tasarlamak zorundayız. En ince ayrıntısına kadar düşünüp, hayata geçirmekten aslında mükellefiz. Binanın enerji sistemini en masrafsız ve tasarruf sağlayacak şekilde, inceleyerek ve tasarlayarak, mimari tasarımlar geliştirerek uygulamamız gerekir.
Aynı yapıyı; Erzurum’da yaparken ki kriterimizle Ankara’da ya da İstanbul’da yapılmasını projelendirip kurguladığımızdaki kriterlerimiz çok farklıdır. Örneğin Eylül 2023’de bitirdiğimiz, SeaPearl Ataköy Hastane (Medicana Ataköy Hastanesi) İstanbul Bakırköy ilçesinde olup, denize çok yakın olması sebebiyle dış alanda konumlandırdığımız tüm cihazlarımız denizsuyunun rüzgarla gelme sebebiyle korozyon tehlikesine karşı ekstra önlem alınmıştır. Benzeri önemler, nem konusunda da alınmıştır. Aynı yapı örneği, İstanbul Başakşehir ilçesinde olsaydı bu konuyla ilgili hassasiyet daha az olurdu. Tabi bu hassasiyetten dolayı alınan ürünler, özel üretim olması sebebiyle maliyetlerimizi de yükseltmiştir. Bizden sonra gelecek nesillere yani çocuklarımıza, yaşanabilecek bir dünya bırakmak, onlara borcumuzdur. Çünkü onlara da ödünç aldık ve onlara olması gerektiği gibi teslim etmemiz gerekmez mi? Asgari enerji tüketimiyle ilgili sorumluluğumuz, tüm topluma, hatta dünyaya karşı bir görev olarak atfetmemiz gerekir.
