OSB Yatırımlarında Gecikme Alarmı: 5 Bin Proje Risk Altında

Organize Sanayi Bölgeleri’nde (OSB) üretim kapasitesini olumsuz etkileyen gecikmiş yatırımların bilançosu ortaya çıkmaya başladı. Ocak 2025’te başlayan “süre uzatımı” sürecinde tamamlanamayan yatırımların sayısı 5 bini aştı. Bu durum, Türkiye sanayisi için önemli bir risk oluşturuyor.

Gecikmelerin Boyutu ve Nedenleri

Gecikmiş yatırımların büyük bir çoğunluğu için çözüm arayışları devam ediyor. Gecikme yaşayan yatırımcıların 4 bin 700 kadarına, yatırımlarını tamamlamaları için Mart 2025’ten itibaren geçerli olmak üzere ek süre tanındı. Ancak, her başvuru olumlu sonuçlanmadı. Yatırımını tamamlamak için süre uzatımı talep eden 500’den fazla yatırımcıya, çeşitli nedenlerle olumsuz yanıt verildi.

Süre uzatımından yararlanma hakkı kazanan yatırımcılar arasında da sorunlar yaşandı. Yaklaşık 300 OSB yatırımcısı, başvuruları onaylanmasına rağmen belirlenen süre içinde döner sermaye harçlarını ödeyemedi. Bu durum, bu yatırımcıların da devre dışı kalmasına neden oldu.

Kamulaştırma Riski ve Olası Yargı Süreçleri

Başvuruları kabul edilmeyen 500’den fazla yatırımcı ve ödemelerini zamanında yapamayan 300 civarında yatırımcı için, OSB’lerdeki arazileriyle ilgili kamulaştırma süreçleri başlayabilecek. Kamulaştırma sürecinde arazilerin bedellerinin geri ödenmesinde uygulanacak olan fiyat güncelleme yönteminin, arazi sahipleri açısından yetersiz kalması bekleniyor. Bu durum, arazi sahipleri ile OSB yönetimleri arasında yargısal süreçlerin başlamasına zemin hazırlayabilir.

Süre Uzatımı Süreci ve Döner Sermaye Harçları

Mevcut düzenlemeler, yatırımcılara yatırımlarını tamamlamaları için 36 ayı aşmayacak şekilde, 6’şar aylık dilimler halinde ek süre veriyor. İlk 6 aylık uzatma dönemi, iki grup halinde 5 ve 24 Eylül tarihlerinde sona erdi. Ekim ayı itibarıyla ikinci 6 aylık ek sürelerin verilmesine yönelik takvim işlemeye başladı. İlk 6 aylık süreçte döner sermaye ödemeleri 30 Mayıs 2025’te tamamlandı.

Yatırımlarını tamamlamak için süre isteyen yatırımcıların bu haktan yararlanabilmesi için tekrar başvurmaları gerekiyor. Bu başvurularda, enflasyon da dikkate alınarak güncel arazi değerleri üzerinden yeniden hesaplanacak döner sermaye harçlarını belirlenen tarihe kadar ödemeleri gerekiyor.

Döner sermaye harçları, talep edilen ruhsatların türüne göre OSB arazilerinin güncel değerinin 10 binde 1’i ile 1000’de 5’i arasında üç farklı kategoride hesaplanıyor.

Harç Uygulamasının Etkileri

Mevzuat gereği, 36 aylık yatırım süresi içinde ilk 6 ayda döner sermaye harcı alınmıyor. İkinci 6 ayda ise harçlar hesaplanarak tahsil edilecek. Bu nedenle, ek süre alacak yatırımcılar açısından uygulamanın asıl parasal etkilerinin Ekim 2025-Mart 2026 arasındaki ikinci 6 aylık dönemde hissedilmesi bekleniyor.

OSB’lerde İnşaat Faaliyetleri Hızlandı

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın harç uygulaması, OSB’lerde arazi sahibi olmalarına rağmen çeşitli nedenlerle yatırım yapmayan girişimciler üzerinde bir baskı oluşturdu. OSB parsellerinin kamulaştırılarak tekrar OSB yönetimlerine dönmesinden endişe eden girişimciler, öncelikle faaliyet ruhsatı almak için inşaatlara başladılar. Bu durum, OSB’lerde inşaat faaliyetlerinin hızlanmasına yol açtı.

Ancak, yatırımcılar inşaatlara başlasa bile fiilen üretime geçene kadar harç ödemeye devam edecekler. Bu durum, inşaat giderlerinin yanı sıra döner sermaye harçlarının da yatırımcılar açısından ek bir maliyet oluşturmasına neden oluyor. Hem yüksek harç bedelleriyle karşılaşmak zorunda kalan OSB yatırımcıları, hem de mevcut ekonomik koşullarda yatırıma başlamak zorunda kalmaları, tamamlanan tesislerin üretime başlayıp başlayamayacağı konusunda soru işaretleri yaratıyor.

Mevzuat Altyapısı ve Başvuru Süreçleri

Nisan 2023’te yürürlüğe giren yasa, OSB’lerde tamamlanamayan yatırımların yapıldığı parsellerin geri alınmasını hüküm altına almıştı. Bu parseller kamulaştırılacaktı.

5 Eylül 2024’te yürürlüğe giren Uygulama Yönetmeliği’nin Geçici 12. Maddesi ile, Bakanlık uzatımı da dahil olmak üzere tüm süreleri tükenen ve yapı ruhsatı veya işyeri açma ve çalışma ruhsatı almayan yatırımcılara, 31 Ocak 2025 tarihine kadar Bakanlığa başvurmaları halinde, Bakanlık tarafından 3 yıl ilave süre verilebileceği belirtildi. Süresi içinde başvuru yapılmayan süresi bitmiş tüm parsel tahsislerinin OSB tarafından iptal edileceği de hükme bağlandı.

Mevzuat, tahsis edilen sanayi parselleriyle ilgili katılımcılara iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınması için yapı ruhsatı alındığı tarihten itibaren tanınan 2 yıllık tahsis süresine ilaveten OSB yönetim kurulu tarafından verilebilecek toplam süreyi 2 yıldan 1 yıla düşürürken, Bakanlık tarafından verilebilecek süreyi de 2 yıldan 3 yıla çıkardı.

Başvuru Süresi Uzatıldı

OSB Uygulama Yönetmeliği Geçici 12. Maddesi’ne göre başvuru süresi, 31 Ocak 2025 tarihinde sona erecekti. Ancak bu süre önce 5 Şubat 2025’e uzatıldı. Ardından 17 Ekim 2025’te süre bir kez daha uzatıldı.

Bu kez Geçici 13. Madde’de yer alan düzenlemeye göre 60. madde kapsamında süreleri dolmuş, yapı ruhsatı veya işyeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış yatırımcılar, 31 Aralık 2025’e kadar Bakanlığa başvururlarsa, Bakanlık tarafından en fazla 31 Mart 2028’e kadar ek süre alabilecekler. Bu sürede başvuru yapılmaması halinde ise ilgili parsellerin tahsisleri OSB yönetimlerince iptal edilecek.

Parsel Bazında Genel Durum

Türkiye’deki tüm OSB’lerdeki parsel sayısı 60 bin civarında. Bunun 48,4 bini yatırımcılara tahsis edildi. Ancak faaliyet aşamasına geçen işletmelerin yer aldığı parsel sayısı 36,3 binde kaldı.

Sonuç olarak yatırımcılara tahsis edilmiş olmasına rağmen 12 binden fazla parselde henüz inşaatlar bitip üretime geçilemedi. İşte tahsis iptali yapılacak parseller bu 12 bin parselin içinde yer alıyor.

Süre Uzatımları Tek Seferlik

Geçici 12’nci madde kapsamında verilecek süre uzatımları bir kereye mahsus olup bu süre içerisinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmaması durumunda arsa tahsisi iptal edilecek.

Bu hüküm uyarınca süre uzatım talepleri kabul görmeyenler veya süre uzatımı için gerekli döner sermaye bedelini yatırmayan toplam 800 kadar girişimcinin parselleri iptal edilerek OSB’ye geri dönecek. Bunun yapılabilmesi için OSB yönetimlerinin bu parselleri alacak kadar kaynağa sahip olması gerekecek.

Döner sermaye ödeme miktarları:

• Geçerli yapı ruhsatı olmayan firmalarda, ilk 6 ay ücretsiz olup; 6 ayın üzerinde verilen her aybaşına güncel parsel tahsis bedelinin yüzde 0,5’i oranında ücretlendiriliyor.
• Geçerli yapı ruhsatı olup yapı kullanma izin belgesi olmayan firmalarda, ilk 6 ay ücretsiz olup; 6 ayın üzerinde verilen her aybaşına güncel parsel tahsis bedelinin yüzde 0,1’i oranında ücretlendiriliyor.
• Yapı kullanma izin belgesi olup iş yeri açma ve çalışma ruhsatı olmayan firmalarda ilk 6 ay ücretsiz olup; 6 ayın üzerinde verilen her aybaşına güncel parsel tahsis bedelinin yüzde 0,05’i oranında ücretlendiriliyor.

Bakanlıkça geçici madde 12 uygulamasında firmaların talepte bulunması halinde ödeme süresi 12 ayı geçmemek üzere taksitlendirme yapılabilecek. Taksit halinde yüzde 25 peşin alınacak, kalana yüzde 24 kanuni faiz uygulanacak.

Süre Uzatımı Süreci Nasıl İşliyor?

Bakanlıktan süre uzatımı talep edecek katılımcılar tarafından MEYDİP sistemi üzerinden başvuru yapılması gerekiyor. Gelen başvurular inceleniyor. Bakanlık döner sermaye işletmesine yapılacak ödeme tutarı tespit ediliyor. Uygun görülen başvurulara ilişkin Bakanlık Makam Oluru alınıyor. Tespit edilen tutar katılımcıya bildiriliyor. Tespit edilen tutar katılımcı tarafından Bakanlık döner sermaye işletmesi hesabına 1 ay içinde yatırılıyor. Katılımcı tarafından yapılarak tespit edilen ödeme tutarının Bakanlık döner sermaye işletmesine yatırıldığına dair dekont ile birlikte MEYDİP sistemi üzerinden onay başvurusu yapılıyor. Bakanlık Makam Oluru’nun alındığı tarihten itibaren geçerli olmak üzere Bakanlıkça süre uzatımının verildiği katılımcı ve OSB’ye bildiriliyor.

Süre uzatımı için gerekenler:

• Arsa tahsis süresinin 05.09.2024 tarihinden önce tüketilmiş olması
• Arsa tahsisinin iptal edilmemiş olması
• Başvuru süresi sonu tarihine kadar MEYDİP sistemi üzerinden başvuru yapılmış olması
• Talep yazısı
• Arsa tahsis sözleşmesi
• Yapı ruhsatı (varsa)
• Yapı denetim kuruluşları tarafından düzenlenen seviye tespit tutanağı (varsa)
• Yapı kullanma izni (varsa)
• OSB tarafından verilen süre uzatımlarına ilişkin yönetim kurulu kararları (varsa)
• Güncel parsel fotoğrafları