Kira Enflasyonu Katlandı: Gerçek Artış Yüzde 78,94 ile TÜFE’nin İki Katı

Türkiye’de konut piyasasında yaşanan gelişmeler, özellikle kiracılar için önemli bir yük oluşturmaya devam ediyor. Tüketici enflasyonu yıllık yüzde 33,52 olarak açıklanırken, gerçek kira enflasyonu yüzde 78,94’e ulaşarak dikkat çekici bir fark oluşturdu. Bu durum, son bir yılda kiracıların yaşadığı enflasyonun yaklaşık 2,3 kat arttığını gösteriyor.

Kira Enflasyonunu Tetikleyen Faktörler

Sektör temsilcileri, bu yüksek artışın arkasında yatan nedenleri çeşitli faktörlere bağlıyor. Özellikle arz-talep dengesizliği, yeni kontratlara uygulanan yüksek zamlar, kiranın bir yatırım aracı olarak görülmeye başlanması, alım gücündeki düşüş nedeniyle satın almanın yerini kiralamaya bırakması ve genel olarak yüksek talep, kira enflasyonunu tetikleyen başlıca unsurlar olarak öne çıkıyor.

Yaz döneminde taşımaların artması, üniversitelerin açılacak olması, evlilikler, boşanmalar, iş amaçlı ikametgah değişiklikleri ve kentsel dönüşüm projeleriyle birlikte kiralık konut ihtiyacının artması, arz-talep dengesini daha da olumsuz etkiliyor. Bu durum, kira zamlarının enflasyonun üzerinde seyretmesine neden oluyor.

Gerçek Kira Artışının Boyutu

TÜİK verilerine göre yıllık enflasyon yüzde 33,52 olarak açıklanmasına rağmen, gerçek kira artışı yüzde 78,94 olarak gerçekleşti. Bu da enflasyondan arındırıldığında dahi gerçek kiranın yüzde 45,4 oranında enflasyonun üzerinde getiri sağladığını gösteriyor. Bu durum, kira gelirlerinin yatırımcılar için cazip bir seçenek haline gelmesine yol açıyor.

Uzman Görüşleri ve Beklentiler

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, kira artışlarının temelinde iki ana dinamik olduğunu belirtiyor: Kiralık konut talebinin güçlü şekilde devam etmesi ve yeni konut arzının sınırlı olması. Ayrıca, genel yaşam maliyetlerinin yükselmesiyle birlikte kira gelirinin hane bütçesindeki öneminin artması da bu durumu tetikliyor. Maya, enflasyondaki düşüş eğiliminin sürmesi halinde kira artış hızında kademeli bir yavaşlama beklenebileceğini ifade ediyor. Ancak, kira enflasyonunun daha yapışkan olabileceği ve enflasyondaki düşüşün kira enflasyonuna daha geç yansıyabileceği uyarısında bulunuyor.

İTO Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan, TÜFE’deki düşüşe rağmen kiralık konuta talebin yüksek olduğunu vurguluyor. Özellikle yaz sezonu, üniversitelerin açılması ve düğünlerin yoğunlaşması gibi faktörler, kiralık konut talebini artırıyor. Akdoğan, sözleşme yenileme dönemlerinde yasal zam oranının son 12 aylık ortalamalara göre belirlendiğini ve bu oranın şu anda yüzde 41,13 olduğunu belirtiyor. Ancak, kira süresi beş yılı aşan durumlarda ev sahiplerinin kira tespit davası açarak rayiç bedel üzerinden kira talep edebileceğine dikkat çekiyor.

Hukuki Boyut ve Davaların Artışı

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kira artışlarının son 12 aylık TÜFE’ye göre belirlendiğini hatırlatarak, kira artışlarıyla birlikte davalarda da artış gözlemlendiğini belirtiyor. Kiracının beş yılı doldurması durumunda kira tespit davası, 10 yılı doldurması durumunda ise tahliye davası açılabildiğini ve bu nedenle davaların her geçen gün arttığını ifade ediyor.

Kira Artışlarının Ekonomik Etkileri

Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Ali Hartavi, konut yatırımının son dönemde değer artışı beklentisinden çok kira getirisi üzerinden şekillenmeye başladığını belirtiyor. Özellikle portföyünü çeşitlendirmek isteyen bireysel yatırımcılar ile küçük ölçekli fonlar için konut, yeniden sürdürülebilir bir gelir kaynağına dönüşüyor. Hartavi, enflasyondaki düşüşün devam etmesi halinde konutla ilgili kalemlerde sınırlı bir dengelenme görülebileceğini, ancak arz kısıtı, göç hareketliliği ve yüksek maliyetler nedeniyle kiraların hala yukarı yönlü risk barındırdığını vurguluyor. Bu nedenle, parasal sıkılaştırmanın yanı sıra sosyal konut üretimi, kiracı destek programları ve mekânsal planlamayla desteklenmiş arz politikalarının da bu süreci destekleyeceği görüşünde.

Vartur Real Estate CEO’su Şerif Varlı, yıllık enflasyonun yüzde 33, son 12 aylık enflasyonun yüzde 41,13 ve gerçek kira enflasyonunun ise yüzde 79 olduğuna dikkat çekerek, kira enflasyonunun genel enflasyonun neredeyse iki katı artmasının temel nedenlerini arz-talep dengesizliği, konut sahipliğinin azalması, göç baskısı ve mevcut kiracıları tahliye eden mal sahiplerinin piyasa koşullarına göre yüksek zamlar uygulaması olarak sıralıyor. Varlı, ev almak yerine kiralamaya yönelen kitlenin genişlediğini ve talebin genellikle 20 bin-35 bin TL bandındaki dairelere yoğunlaştığını belirtiyor.

Sonuç

Sonuç olarak, Türkiye’de kira enflasyonu, genel enflasyonun üzerinde seyrederek kiracılar için ciddi bir mali yük oluşturmaya devam ediyor. Arz-talep dengesizliği, yatırım amaçlı konut alımları ve göç gibi faktörler, kira artışlarını tetikleyen başlıca unsurlar olarak öne çıkıyor. Uzmanlar, enflasyondaki düşüş eğiliminin kira artışlarını bir miktar yavaşlatabileceğini öngörse de, arz kısıtı ve yüksek talep nedeniyle kiraların hala yukarı yönlü risk taşıdığına dikkat çekiyor. Bu nedenle, konut piyasasında dengenin sağlanması için sosyal konut projeleri, kiracı destek programları ve mekânsal planlama gibi çeşitli politikaların uygulanması büyük önem taşıyor.