İnşaat Hilelerinde Zaman Aşımı Yok: Kentsel Dönüşümde Hak Kayıpları

Zeytinburnu’nda yaşanan son olay, kentsel dönüşüm sürecinde konut sahiplerinin haklarını bir kez daha gündeme getirdi. Kontrollü bir yıkım esnasında, dört katlı bir binanın yıkılmasının ardından, yanındaki apartman dairesinin duvarının olmadığı ortaya çıktı. Bu durum, kentsel dönüşüm sürecinde ev sahiplerinin karşılaştığı riskleri ve yasal haklarını anlamanın önemini vurguladı.

Kentsel Dönüşümde Hukuki Güvence: Mağduriyetlerin Önlenmesi

Gayrimenkul hukuku uzmanları, bu tür olayların sıkça yaşandığı kentsel dönüşüm sürecinde daire sahiplerinin haklarını koruma altına almanın kritik önem taşıdığını belirtiyor. Uzmanlar, hem müteahhitlerin hem de maliklerin dikkat etmesi gereken hukuki adımları vurgulayarak, mağduriyetlerin önüne geçilebileceğini ifade ediyor.

Müteahhitlerin Sorumluluğu ve İnşaat Hileleri

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Ali Yüksel, müteahhitlerin geçmişte imalat ve maliyetten tasarruf etmek amacıyla bazı uygulamalara başvurduğunu belirtiyor. Yüksel’e göre, bu uygulamalardan biri de yan binaya bitişik yapılan binalarda duvar örülmemesi ve diğer binanın duvarının sıvanarak yapıların birleştirilmesi. Bu durum, yan binanın yıkılması halinde büyük sorunlara yol açabiliyor. Yüksel, nadiren de olsa bu tür örneklerle karşılaştıklarını ve bu durumun ayakta kalan yapıda oturanların dairelerinin bir cephesinin açıkta kalmasına neden olabileceğini söylüyor.

Bu tür durumlarda, eski maliklerin (arsa sahibi, bina sahibi), inşaat denetim firmasının, müteahhidin ve belediyenin sorumlulukları bulunuyor. Avukat Yüksel, bu sorumlulukların hem hukuksal hem de cezai boyutunun olduğunu vurguluyor. Normalde inşaatlarda zaman aşımı süreleri geçerli olsa da, bu tür hileli durumlarda **zaman aşımı işlemez**. Bugün itibarıyla bu durumu öğrenen malikler ve kiracılar, dava açabilir ve ilgili kişi veya kişileri savcılığa şikayet edebilirler.

Ceza Davası ve Tazminat Hakları

Ceza noktasında zaman aşımının 22 yıl olduğunu belirten Yüksel, konutta bilerek veya kasti olarak eksik yapılan işlerin nitelikli dolandırıcılık suçunu oluşturduğunu ve geriye dönük 22 yıl boyunca ceza davası açılabileceğini ifade ediyor. Bina yaşı bu süreden gençse, şikayet edilen kişi ceza alabilir.

Tazminat noktasında ise daireyi satın alanlar veya kiracılar tüketici oldukları için **zaman aşımı bulunmuyor**. Yüksel, “Müteahhitten, arsa sahibinden veya daireyi aldıkları kişiden ödedikleri bedelin bugünkü değerini isteyebilirler. Burada zaman aşımı çalışmaz.” şeklinde konuştu.

Avukat Yüksel, konutta tüketiciye karşı yapılan hileler için zaman aşımının geçerli olmadığını vurgulayarak, tüketicinin bilmediği ve görmediği durumlarda (duvara demir koymama, çatıyı olması gerektiği gibi yapmama, binayı duvar yapmadan diğer bina ile birleştirme gibi) zaman aşımının işlemeyeceğini belirtiyor. Ticaret amacıyla konut alanlar için ise hileli durumlarda 20 yıllık bir zaman aşımı geçerli oluyor.

Mağdurlar, hem kiracı hem de konut maliki olarak, satın aldıkları arsa sahibine, müteahhide ve bina 2000 yılından sonra yapıldıysa yapı denetim şirketine ve belediyedeki ilgili görevlilere karşı dava açabilir ve tazminat alabilirler.

Konut Alımında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Yüksel, son yıllarda konut alırken en çok karşılaşılan sorunların dairenin net ve brüt metrekare büyüklüklerine ilişkin problemler olduğunu söylüyor. Tüketiciye söylenen metrekarenin aslında brüt olduğu ancak netmiş gibi yansıtıldığına dair şikayetlerin arttığını belirtiyor. Özellikle apartman bazında olmayan, büyük sosyal tesisleri ve kurumları bulunan sitelerde net-brüt metrekare hesabı yapmanın çok zor olduğunu vurguluyor.

Bu noktada imzalanan sözleşmenin mimar ve avukatlara gösterilmesi önerisinde bulunan Yüksel, alım yapmadan önce ön inceleme yaparak mağduriyetin önlenebileceğini anlatıyor. Konuta ulaşımın zorlaşması nedeniyle farklı konut edinme yollarının ortaya çıktığına işaret eden Yüksel, yasal altyapısı bulunmayan ortaklıklara, çekilişlere veya başka modellere girilmemesi noktasında uyarılarda bulunuyor.

Yüksel, topraktan veya lansmandan konut alanların üretici firmayı iyi araştırması gerektiğinin altını çizerek, teslimlerin uzayabildiğini ve bilançosu güçlü olmayan şirketlerin ekonomik zorluklara girebildiğini anlatıyor. Sadece ilanlara ve reklamlara bakılarak konut sahibi olunmaması gerektiğini, böyle durumlarda tüketici haklarını bilen hukukçulara danışılması gerektiğini ve mimarlardan da yardım alınabileceğini vurguluyor.

Tüketicilerin kat irtifakı kurulmamış yere girmemeleri gerektiğini aktaran Yüksel, “Tüketiciler yaptıkları söyleşmeleri incelerken işin ne zaman başlayacağını, hangi büyüklükte ve özelliklerde daire verileceğini ve dairenin ne zaman teslim edileceğini netleştirmeli.” şeklinde konuştu.

Kentsel dönüşüm sürecindeki bu tür riskler ve hukuki belirsizlikler, konut alıcılarının daha dikkatli ve bilinçli olmalarını gerektiriyor. Uzman görüşleri ve hukuki danışmanlık alarak, mağduriyetlerin önüne geçmek mümkün.