MKK’dan Gayrimenkul Alacaklara Kapsamlı Rehber: Konut, Arsa, İşyeri Alımında Nelere Dikkat Etmeli?

Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi (MKK GABİM), gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenler için kritik bir adım atarak, konut, arsa ve iş yeri alım süreçlerinde dikkat edilmesi gerekenleri detaylı bir şekilde açıklayan üç ayrı rehber yayımladı. Bu rehberler, alıcıların potansiyel riskleri en aza indirmesine ve bilinçli kararlar vermesine yardımcı olmayı amaçlıyor. Tapu kayıtlarından imar durumuna, kat mülkiyetinden ipoteklere kadar pek çok önemli konuya ışık tutan bu kılavuzlar, gayrimenkul yatırımcıları için adeta bir yol haritası niteliğinde.

Konut Alımında Kilit Noktalar

MKK GABİM’in Konut Alım Rehberi, potansiyel alıcıların bir konut satın almadan önce nelere dikkat etmeleri gerektiğine dair kapsamlı bilgiler sunuyor. Rehberde, alınacak konutun fiyatının, benzer özelliklere sahip diğer konutların fiyatlarıyla karşılaştırılmasının önemi vurgulanıyor. Bu karşılaştırma için emlak ilan siteleri, bölgedeki emlak danışmanları veya Sermaye Piyasası Kurulunca lisanslı değerleme kuruluşlarından rapor alarak piyasa değerinin belirlenmesi öneriliyor.

Konut alımında sadece evin fiyatıyla sınırlı kalınmadığına dikkat çekiliyor. Alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödemesi gereken yüzde 2 (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK gibi ek maliyetlerin de hesaba katılması gerektiği belirtiliyor.

Tapu senedindeki “yüz ölçümü” bilgisinin, taşınmazın bulunduğu arsanın alanını ifade ettiği ve kat mülkiyetli veya kat irtifaklı taşınmazlarda arsa payının bu alana göre hesaplandığı vurgulanıyor. Gelecekteki kentsel dönüşüm, kamulaştırma veya yeniden inşa gibi durumlarda bu alanın önem taşıdığı belirtiliyor.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarına da açıklık getiriliyor. Kat irtifakının henüz tamamlanmamış bir yapıdaki hak sahiplerinin paylarını gösterdiği, kat mülkiyetinin ise binanın inşaatı bittikten sonra alınan iskan ile her bağımsız bölüm için oluşturulan tam mülkiyet hakkı olduğu ifade ediliyor. Tapu alımında bu ayrımın mutlaka gözetilmesi gerektiği altı çiziliyor.

Konutun tapu senedinde “konut” veya “mesken” olarak tescil edilmiş olmasının kritik önem taşıdığı belirtiliyor. “Depo”, “dükkan” veya “ofis” gibi farklı niteliklerde tescil edilmiş taşınmazların konut olarak kullanılıyor olmasının, o taşınmazın hukuken konut olarak kabul edildiği anlamına gelmediği vurgulanıyor.

Tapu senedinde yer alan karekodun okutulmasıyla taşınmazın harita üzerindeki konumunun görülebileceği ve tapuya hangi tarihte kaydedildiğinin öğrenilebileceği bilgisi de paylaşılıyor.

Şerhler, İrtifaklar ve İpotekler

Konut üzerinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecek sınırlı hakların ve şerhlerin incelenmesi gerektiği vurgulanıyor. “Kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “intifa hakkı şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “aile konutu şerhi” veya “riskli yapıdır şerhi” gibi şerhlerin olup olmadığının kontrol edilmesi, olası sorunların önüne geçmek açısından kritik öneme sahip olduğu belirtiliyor.

İrtifak bilgileri bölümünde yer alan “geçit (mürür) hakkı”, “üst hakkı” veya “kaynak hakkı” gibi haklara dikkat edilmesi gerektiği ifade ediliyor. Ayrıca, taşınmaz üzerinde ipotek olup olmadığının kontrol edilmesi ve ipotek şerhi kaldırılmazsa alıcının ipotekli almayı kabul ettiğine dair beyanının alınacağı belirtiliyor.

Tapu senedi ile tapu kayıt belgesinin karşılaştırılması ve farklılık olması durumunda ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması gerektiği de önemli bir uyarı olarak yer alıyor.

Teknik ve Fiziksel İnceleme

Konutun yasal olduğunun anlaşılması için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine bakılması, imar planında değişiklik olabilme ihtimalinin imar durum belgesinden incelenmesi öneriliyor.

Yapı ile ilgili alınmış yıkım kararı, ceza tutanakları gibi hukuki ihtilaf içeren resmi kararların sorgulanması, net ve brüt alan ile eklenti alanların iyi öğrenilmesi gerektiği belirtiliyor.

Konutun iç yapısı, tesisatları, ortak alanları ve giderlerinin detaylıca görülmesi, konutun projeye uygunluğunun ve taşıyıcı sistemin (kolon ve kirişler) binanın temel yapısı ve depreme dayanaklılığının incelenmesi de rehberde yer alan önemli tavsiyeler arasında.

Arsa ve Arazi Alımında Dikkat Edilmesi Gerekenler

MKK GABİM’in Arsa-Arazi Alım Rehberi, arsa veya arazi yatırımı yapacakların nelere dikkat etmesi gerektiğine odaklanıyor. Rehberde, alınacak arsanın fiyatının, benzer özelliklere sahip diğer arsaların fiyatlarıyla karşılaştırılması, ilan sitelerinden, emlak danışmanlarından veya lisanslı kuruluşlardan değerleme raporu alınması öneriliyor.

Arsa veya arazi alımında da alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödemesi gereken yüzde 2 (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi gibi maliyetlerin hesaba katılması gerektiği belirtiliyor.

Tapudaki arsa veya arazinin yüz ölçümüne, tescil tarihine, şerh ve beyan bölümüne, haciz, kullanım hakkı veya kısıtlama olup olmadığına, irtifak bilgilerine dikkat edilmesi gerektiği vurgulanıyor.

Şerh, Beyan ve İrtifakların Önemi

Şerhler bölümünde “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “18. madde uygulaması (şuyulandırma)”, beyanlar bölümünde “arkeolojik sit alanında yer almaktadır” ve “imar düzenlemesine alınmıştır”, irtifak bilgileri bölümünde ise “geçit (mürür) hakkı” “üst hakkı” ve “kaynak hakkı” gibi kayıtların olumsuz sonuçlara yol açabileceği uyarısı yapılıyor.

Arsa veya arazinin hisseli malik durumu (çok ortaklı) olup olmadığının incelenmesi, bu durumda ortakların muvafakat vermesinin önem arz ettiği belirtiliyor.

Arsa ise güncel imar durumu, bölgenin gelişim ve inşaat potansiyelini belirlemek için ilgili belediye veya yetkili kurumun imar biriminden araştırma yapılması ve bunun belgelendirilmesi öneriliyor. Arazilerde ise çevre düzeni planında öngörülen durumun, parselin ve yakın bölgesinin gelecekteki işlevinin öğrenilmesi gerektiği vurgulanıyor.

İş Yeri Alımında Kritik Hususlar

MKK GABİM’in İş Yeri Alım Rehberi, iş yeri satın alacakların nelere dikkat etmesi gerektiğine dair bilgiler sunuyor. Rehberde, iş yerinin fiyatının, benzer özelliklere sahip diğer iş yerlerinin fiyatlarıyla karşılaştırılması, ilan sitelerinden, emlak danışmanlarından veya lisanslı kuruluşlardan değerleme raporu alınması öneriliyor.

İş yeri alımında da alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödemesi gereken yüzde 2 (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK gibi maliyetlerin hesaba katılması gerektiği belirtiliyor.

İş yerinin tapu senedinde niteliğinin “iş yeri” veya “dükkan” olarak tescillenmesinin büyük önem taşıdığı vurgulanıyor. Tapu alırken kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğuna ve şerh, beyan ve irtifak bilgilerine bakılması gerektiği belirtiliyor.

Hukuki ve Teknik İnceleme

Şerhler bölümünde yer alabilecek “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “intifa hakkı şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “riskli yapıdır şerhi”, beyanlar bölümündeki “yönetim planı” ile “kat mülkiyetine çevrilmiştir” ifadesi, irtifak bilgileri bölümündeki “geçit hakkı”, “üst hakkı” ve “kaynak hakkı” gibi kayıtların olumsuz sonuçlar doğurabileceği uyarısı yapılıyor.

Taşınmaz maliklerinin herhangi bir hukuki kısıtlamaya tabi olup olmadığının, iş yeri üzerinde ipotek bulunup bulunmadığının, net ve brüt alanların ne kadar olduğunun, yapı ile ilgili alınmış yıkım kararı ve ceza tutanakları gibi hukuki ihtilaf içeren resmi kararlar olup olmadığının öğrenilmesi gerektiği belirtiliyor.

Tapu senedi ile tapu kayıt belgesinde farklılık varsa ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması, yapı ruhsatının, yapı kullanma izin belgesi ve imar durumunun incelenmesi öneriliyor.

Sonuç olarak MKK GABİM’in hazırladığı bu rehberler, gayrimenkul alım süreçlerinde dikkat edilmesi gereken pek çok önemli noktayı vurgulayarak, yatırımcıların bilinçli kararlar almasına katkı sağlıyor.