Serbest Bölgelerde Yeni Dönem: İkinci Tur İhalelerle Üstyapılar Yeniden Şekilleniyor

Türkiye’de serbest bölgeler, kuruluşlarından bu yana geçen 40 yılı aşkın sürede önemli bir ekonomik rol üstlenmiştir. İlk olarak 1985 yılında Mersin ve Antalya’da kamu arazileri üzerinde kurulan bu bölgeler, yatırımcılara ve işletmelere çeşitli avantajlar sunarak dikkat çekmiştir. Ancak, bu bölgelerde kullanıcılara verilen ruhsatların sürelerinin dolmaya başlamasıyla birlikte yeni bir dönem de başlamış oldu.

Ruhsat Sürelerinin Sona Ermesi ve Hazine’ye Devir Süreci

Serbest bölgelerde, üretim faaliyetleri için 45 yıl, alım satım, montaj, bakım onarım gibi diğer faaliyetler için ise 30 yıllık kullanım hakkı tanıyan ruhsatlar verilmektedir. Bu ruhsatların süresinin dolmasıyla birlikte, ilgili üstyapılar Hazine’ye intikal etmeye başlamıştır. Hazine, bu bina ve üstyapıları yeniden ekonomiye kazandırmak amacıyla kiralama veya devir yoluyla firmalara tekrar tahsis etmek için harekete geçmiştir.

Bugüne kadar 13 parsel ve üzerindeki üstyapılar için ihale süreçleri tamamlanmıştır. Temmuz ayında çağrısı yapılan 9 parsel üst yapı için teklif alma süresi ağustos sonunda dolmuş ve ardından yapılan açık artırma ile parsel ve üstyapıların yeni sahip ve kullanıcıları belirlenmiştir.

Mersin Serbest Bölgesi İhaleleri Tamamlandı

Şu ana kadar Mersin Serbest Bölgesi’nde toplam 48,9 bin metrekarelik parsel üzerindeki 41,2 bin metrekare alana sahip olan 13 üstyapı ihaleye çıkarılmıştır. Üç ayrı zamanda yapılan çağrılarla bu alanlar için toplamı 11 milyon 854 bin dolardan az olmayacak şekilde her bir parseldeki üst yapı için ayrı ayrı teklif istenmiştir. Bu tekliflerin altında kalınmayacak şekilde fiyat verilmesinin ardından isteklilerin açık artırmaya çağrılacağı duyurulmuştur. Bu koşullarda yürütülen ihale süreçleri başarıyla tamamlanmıştır.

Yapılan ihalelerde binaların üzerinde yer aldığı arazi parselleri üzerindeki üstyapıların ortalama metrekare maliyet fiyatı ise 287 dolar civarında şekillenmiştir.

İhale Süreci Nasıl İşliyor?

Ticaret Bakanlığı’ndan yapılan duyuruya göre kiralama ya da satış işlemleri, Serbest Bölgeler Genel Müdürlüğü’nün 2019/4 sayılı Serbest Bölgelerdeki Üstyapı ve Taşınmazların Kiralanması, Devri, Satışı ve Yıkımına İlişkin Genelgesi’ne dayanılarak hazırlanmaktadır.

Bu çerçevede; Ticaret Bakanlığı tarafından verilmiş veya verilecek faaliyet ruhsatına bağlı olarak, bu faaliyet ruhsatı süresince ve bu faaliyet ruhsatında belirtilen faaliyetler kapsamında kullanılmak şartıyla ihale yapılmaktadır. Komisyon tarafından yapılacak değerlendirme sonucunda uygun görülen başvuru sahipleri veya yetkili temsilcilerinin katılımıyla, Komisyon tarafından belirlenecek bir tarihte açık artırma yapılması gerekmektedir.

Ayrıca üstyapının bulunduğu parsele ilişkin olarak, serbest bölge işleticisi şirket ile kira sözleşmesi akdedilmesi ve Bakanlık tarafından onaylanan tarifeler üzerinden kira ödemesi yapılması gerekmektedir.

Gelecek Beklentileri ve Piyasaya Etkileri

Mersin’in yanı sıra 1985’te kurulan Antalya, 1987’de kurulan Ege ile 1989’da kurulan Toros, Adana, Yumurtalık ve 1990’da kurulan Trabzon serbest bölgelerinde de aynı süreçler yaşanarak üst yapıların yeni sahipleri belirlenecektir. İhale süreçlerinde baz alınacak fiyatlar Çevre Bakanlığı’nın bina yapım maliyetlerine göre güncellenecektir. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 2025 yılı için metrekare başına inşaat maliyeti; C Grubu sanayi tesisleri için 12.500 TL, B grubu sanayi tesisleri için 19.150 TL, A Grubu sanayi tesisleri için 21.500 TL olarak uygulanmaktadır. Bu durumda üstyapı için birim metrekare fiyatlarının da 300 dolar ile 510 dolar arasında oluşması beklenmektedir.

Uzmanlara göre faaliyet ruhsat süreleri, ihracata yönelik yatırım ve üretimin teşvik edildiği ve bu kapsamda yatırım kolaylıklarının sağlandığı serbest bölgelerin en büyük avantajlarından biridir. Bu süreler ise firmanın yatırımcı ya da kiracı olmasına göre değişmektedir. Serbest bölgelerde ‘yatırımcı’ kullanıcılardan üretici olanlar için 45 yıllık faaliyet ruhsatı düzenlenirken, ticaret ve diğer işlemleri yapacak firmalar için 30 yıl süreli ruhsat verilmektedir. ‘Kiracı’ kullanıcılardan üretici firmalar için ruhsatlar 20 yıl, ticaret ve diğer işlemleri yapacak firmalar için ruhsat süresi 15 yıl olarak uygulanmaktadır.

Devralmak mı, Kiralamak mı Daha Avantajlı?

Serbest bölgelerde faaliyet ruhsatı süresinin uzun olması bir avantajdır. Bunun yanı sıra Hazine mülkiyetinde bulunan serbest bölgelerde faaliyet gösterilmesi planlanan üstyapının kullanım hakkının Hazine’den devralınması da önemli bir maliyet avantajı olarak görülmektedir. Üstyapılar, üretim faaliyetlerine 45 yıl diğer faaliyetlere ise 30 yıl süreli kullanım hakkı tanırken, kullanım hakkını devralan firma üstyapıyı kendisi kullanabileceği gibi başka firmalara da devredebiliyor. Bu nedenle kullanım hakkının Hazine’den devralınması, bölgede kiracı olarak faaliyet gösterilmesine nazaran büyük bir maliyet avantajı sağlayabiliyor.

Serbest bölgelerde üst yapı yoğunluğunun yaşanmasının ardından 2019’da yapılan bir mevzuat değişikliği ile Hazine’ye ait serbest bölgelerde işyeri kiralama ruhsatı dışında başkaca bir ruhsatı olmayan firmaların, ruhsat sürelerinin bitimi sonrası yine kiralama yoluyla kesintisiz faaliyete devam etmek istemeleri halinde, müracaatlarının değerlendirmeye alınmaması kararlaştırılmıştır.

Faaliyet Konusu İçinde Kalınmalı

Serbest bölgelerde firmaların dikkat etmesi gereken en önemli husus, üstyapının bağlı bulunduğu faaliyet ruhsatı kapsamında kullanılması zorunluluğudur. Bu husus gerek Serbest Bölgeler Uygulama Yönetmeliği gerekse genelgelerle hüküm altına alınmış durumdadır.

Örneğin üretim ruhsatı kapsamında devralınan üstyapıda başkaca faaliyetlerle iştigal ediliyorsa, firmanın gerek alan gerek ticari performansı bağlamında ağırlıklı olarak üretim faaliyetinde bulunması gerekiyor. Firmaların üretim faaliyeti gerçekleştireceğini taahhüt ederek aldığı üstyapıyı alım-satım, işyeri kiralama, depolama vb. faaliyetlerde kullanması halinde cezalandırılması söz konusudur.

Satışlar Yurt Dışına Olmalı

Serbest bölgeler mevzuatına ve bu bölgelerin kuruluş amacına göre, bu bölgede faaliyet gösteren şirketlerin yurt dışı yönlü olması gerekmektedir. Son dönemde şirketlerin satışları yakın izleme altına alınmıştır. Hatta Hazine ve Maliye Bakanlığı 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren serbest bölgelerden yurt içine yapılan satışlarda ve serbest bölgeler arası ve içi yapılan satışlarda kurumlar vergisi istisnasını kaldırmıştır. Kurumlar vergisi bu bölgede faaliyet gösteren şirketler için en önemli avantajdır. Ancak bu, son dönemde yapılan değişikliklerle bu bölgede elde edilen kazançlardan sadece bölgeden yurt dışına satışı olanlar ile sınırlandırılmıştır.

Serbest bölgelerin cazibesinde kısmi bir düşüş anlamına gelen bu gelişme nedeniyle serbest bölgelerde ruhsatlara yatırım yapılması azalabilir.

Mersin Serbest Bölgesi: Genel Bir Bakış

Mersin Serbest Bölgesi’nde toplam 541 firma faaliyet göstermektedir. Bunların 420’si yerli, 58’i yabancı, yerli-yabancı ortaklığındaki firma sayısı ise 63‘tür. 864 dönüm arazi üzerine kurulu olan Mersin Serbest Bölgesi, ‘yap işlet devret’ formülü ile işletilmektedir. 8 aylık dönemde 2 milyar 352 milyon dolarlık ihracat yapılan bölgenin işlem hacmi yüzde 4 gerilerken, yılsonu hedefi 3,5-3,7 milyar dolar bandındadır. 9.500 kişiye istihdam sağlayan bölgenin ticaret hacminin yüzde 70’ini sınai ürünler, yüzde 30’unu tarım ürünleri oluşturmaktadır. Gıda, kimya, demir-çelik en çok işlem gören ürün gruplarıdır.