Arazi ve Arsa Yönetmeliği’nde Kapsamlı Değişiklikler: İşte Detaylar

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 11 Eylül 2025 tarihli ve 33014 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan bu yönetmelik, parselasyon, kamulaştırma ve imar hakkı aktarımı gibi konularda önemli yenilikler ve düzenlemeler getirerek arazi ve arsa düzenlemelerine yeni bir soluk kazandırıyor.

Yönetmeliğin Temel Noktaları ve Getirdiği Yenilikler

Yeni yönetmelik, arazi ve arsa düzenlemeleri süreçlerini daha şeffaf, hızlı ve etkin hale getirmeyi amaçlıyor. Özellikle dijitalleşme, imar hakkı aktarımı ve kamu hizmet alanlarının düzenlenmesi konularında önemli adımlar atılıyor.

Yeni Tanımlar ve Kavramlar

Yönetmelik, bazı yeni tanımlar ve kavramlar getirerek, uygulamada yaşanan belirsizlikleri ortadan kaldırmayı hedefliyor. Bu kapsamda öne çıkan tanımlar şunlar:

• Askı dağıtım cetveli: Parselasyon planlarının detaylarını gösteren ve Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında internette duyurulacak olan cetvel.
• İmar hakkı aktarımı: Kamu hizmet alanlarında kalan parsellerin yapılaşma hakkının başka parsellere imar planı kararıyla taşınması işlemi.
• Alıcı ve verici parsel: İmar hakkı aktarımı yapılan (alıcı) ve yapılaşma hakkı verilemeyen (verici) parseller.
• PARSİD: Parselasyon planlarının duyuru ve itiraz süreçlerinin e-Devlet üzerinden yönetildiği sistem.

Kamu Hizmet Alanlarının Düzenlenmesi

Yönetmeliğe göre, umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılan özel mülkiyet alanları için öncelikle arazi düzenlemesi yapılacak. Düzenleme ortaklık payı (DOP) %45’i aşarsa veya ikinci kez kesinti yapılamazsa, imar hakkı aktarımı, kamulaştırma, trampa veya Hazine arazilerinden tahsis gibi yöntemlerle kamu mülkiyetine geçiş sağlanacak. Bu, kamu hizmet alanlarının daha hızlı ve etkin bir şekilde düzenlenmesini sağlayacak.

Ayrıca, kamu hizmet alanlarındaki mevcut yapıların bedeli ödenerek kaldırılması öngörülüyor. Bağış, terk veya trampa işlemlerinde ise vergi, harç veya ücret alınmayacak olması, bu tür işlemleri teşvik edici bir unsur olarak değerlendirilebilir.

Parselasyon ve İfraz İşlemleri

İfraz/tevhide konu parsellerin uygulama dışı bırakılması kolaylaştırılmış, bu da özellikle kentsel dönüşüm projelerinde esneklik sağlayabilir. Olağanüstü hal kapsamındaki alanlarda bağlantısız parseller tek parselasyon planına dahil edilebilecek, kamu mülkiyetindeki alanlarda düzenleme sınırı belirlenirken esneklik sağlanmış.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve Kamulaştırma

DOP’a konu alanlar yeniden tanımlanarak (yol, ibadet yeri, eğitim tesisleri, spor alanları, teknik altyapı vb.) uygulamadaki karışıklıkların önüne geçilmesi hedefleniyor. DOP oranı %45’i aşarsa, eksik alanlar tescil harici alanlardan, belediye/Hazine mülkiyetinden veya kamulaştırma yoluyla karşılanacak. Kamulaştırma işlemlerinin parselasyon planının tescilinden sonra 5 yıl içinde tamamlanması (1 yıl uzatma hakkı ile) öngörülüyor. Yapılaşmış parsellerde DOP kesintisi yapılamazsa, bedele dönüştürme yöntemiyle parselasyon yapılabilecek.

Parselasyon Planlarının İlanı ve PARSİD

Parselasyon planları 30 gün askıya çıkarılacak ve PARSİD sistemi üzerinden e-Devlet’te duyurulacak. İtirazlar değerlendirilecek; uygun bulunmazsa gerekçeli kararla plan kesinleşecek, uygun bulunursa yeniden askıya çıkacak. Ön askı işlemi isteğe bağlı olarak yapılabilecek. Bu dijitalleşme adımı, süreçlerin hızlanmasını ve şeffaflığın artmasını sağlayacak.

İmar Hakkı Aktarımı

Yeni eklenen bölümle imar hakkı aktarımı detaylı düzenlenmiş: Kamu hizmet alanlarında kalan parsellerin imar hakları başka parsellere aktarılabilir. Aktarım, alıcı ve verici parsellerin değer tespitleriyle yapılacak. Alıcı parselin emsale esas inşaat alanı %30’u geçmeyecek şekilde artırılabilir. Verici parselin hakları bedelsiz devredilecek; tapu kütüğüne kamu hizmeti dışında kullanılamayacağı şerhi düşülecek. Değer tespiti, lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları veya kıymet takdir komisyonu tarafından yapılacak. Bu düzenleme, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde ve kamu hizmetlerinin sağlanmasında önemli bir araç olarak kullanılabilir.

Diğer Değişiklikler

Kapanan yolların tescili belediye veya Hazine adına yapılacak; büyükşehirlerde görev dağılımına göre işlem yapılacak. Mahkeme kararlarıyla iptal edilen imar uygulamalarında geri dönüşüm işlemleri için yeni düzenlemeler getirilmiş. Kat irtifakı/mülkiyeti kurulu parsellerin imar uygulamasında tahsis usulleri belirlenmiş. Yüzölçümü kontrolü için yanılma sınırları Tapu Planları Yönetmeliği’ne göre hesaplanacak.

Yönetmeliğin Ekonomik Etkileri ve Sektörel Bağlamı

Bu yönetmelik, gayrimenkul sektöründe önemli etkilere sahip olabilir. Özellikle imar hakkı aktarımı mekanizması, yatırımcılar için yeni fırsatlar yaratırken, kamu hizmetlerinin daha etkin bir şekilde sunulmasına katkı sağlayabilir. Dijitalleşme adımları ise süreçlerin hızlanmasını ve maliyetlerin azalmasını sağlayarak sektördeki verimliliği artırabilir.

Yönetmelik, mülkiyet haklarının korunması, süreçlerin hızlanması ve hukuki belirsizliklerin azaltılmasını hedefliyor. Bu doğrultuda, parselasyon planlarının hazırlanması, askıya çıkarılması ve itiraz süreçleri dijital platformlara taşınarak daha şeffaf hâle getirildi. DOP kesintileri, kamuya geçiş prosedürleri ve dağıtım kriterleri netleştirildi. Kamulaştırma ve arsa paylaşımı süreçleri ayrıntılı biçimde düzenlendi. Planlara ilişkin itiraz mekanizmaları güçlendirildi ve süreçler şeffaflaştırıldı. Tüm arazi düzenleme işlemleri artık dijital ortam üzerinden takip edilebilecek.

Gelecek Projeksiyonları ve Beklentiler

Yönetmeliğin uygulanmasıyla birlikte, arazi ve arsa düzenlemelerinde şeffaflığın artması, kamu hizmet alanlarının düzenlenmesinin kolaylaşması, imar hakkı aktarımı gibi yeni mekanizmalarla mülkiyet sorunlarının çözülmesi ve dijitalleşme ile süreçlerin hızlanması bekleniyor. Özellikle e-Devlet entegrasyonuyla vatandaş odaklı bir yaklaşım benimsenmesi, memnuniyeti artırabilir.

Ancak, yönetmeliğin uygulanması sırasında karşılaşılabilecek olası sorunların da yakından takip edilmesi ve gerekli düzenlemelerin yapılması önem taşıyor. Özellikle imar hakkı aktarımı gibi yeni mekanizmaların etkin bir şekilde uygulanabilmesi için değerleme süreçlerinin adil ve şeffaf bir şekilde yürütülmesi gerekiyor.